9月18日，鄭州城市更新高峰論壇在紫荊山賓館舉行，邀請多位國內(nèi)相關(guān)專家，從不同角度切入主題，為鄭州城市更新出謀劃策、把脈問診，為加快鄭州國家中心城市現(xiàn)代化建設(shè)賦能增勢。
鄭州已入庫項(xiàng)目107個(gè)，種子庫項(xiàng)目598個(gè)
商代都城遺址更新煥發(fā)古都新光彩，鄭煤機(jī)老廠房“蝶變”芝麻街雙創(chuàng)園，二砂老廠區(qū)“變身”二砂文創(chuàng)園……近年來，鄭州積極踐行“人民城市人民建、人民城市為人民”的重要理念，按照省委“當(dāng)好國家隊(duì)、提升國際化、引領(lǐng)現(xiàn)代化河南建設(shè)”重大戰(zhàn)略部署，立足特大城市、國家中心城市實(shí)際，以城市更新為引領(lǐng)，全力打造宜居、韌性、智慧城市。
一是遵循城市發(fā)展規(guī)律，深化對(duì)城市由增量擴(kuò)張向存量提質(zhì)轉(zhuǎn)變的規(guī)律性研究，著力推動(dòng)城市內(nèi)涵式發(fā)展；深刻理解城市建設(shè)既是貫徹新發(fā)展理念的重要載體，又是構(gòu)建新發(fā)展格局的重要支點(diǎn)等重要觀點(diǎn)論斷，聚焦“有沒有”到“好不好”，全面深入實(shí)施城市更新行動(dòng)，補(bǔ)齊城市發(fā)展問題短板，努力讓城市成為人民群眾擁抱美好生活的重要載體。
二是做好全方位保障，加強(qiáng)組織領(lǐng)導(dǎo)，出臺(tái)《鄭州市城市更新條例》；強(qiáng)化政策支持，出臺(tái)《鄭州市城市更新實(shí)施辦法》，建立考核獎(jiǎng)懲制度機(jī)制；堅(jiān)持強(qiáng)投資、抓項(xiàng)目導(dǎo)向，推動(dòng)城市更新入庫項(xiàng)目107個(gè)，種子庫項(xiàng)目598個(gè)，項(xiàng)目總投資1.15萬億元，累計(jì)完成投資3277億元，其中，2023年，計(jì)劃投資1000億元，已完成投資近800億元。
通過城市更新，延續(xù)了城市文脈，留住了城市記憶，增添了城市溫度，提高了群眾獲得感、幸福感。
精準(zhǔn)查找“城市病”，引導(dǎo)城市更新行動(dòng)“對(duì)癥下藥”
論壇上，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部總經(jīng)濟(jì)師楊保軍作“城市更新政策及趨勢解讀”專題演講。他說，我國已經(jīng)進(jìn)入城市更新的重要時(shí)期，由大規(guī)模增量建設(shè)轉(zhuǎn)為存量提質(zhì)改造和增量結(jié)構(gòu)調(diào)整并重，這種情況下，如何更好推進(jìn)城市更新有機(jī)運(yùn)行？
楊保軍認(rèn)為，要堅(jiān)持問題導(dǎo)向，打通“先體檢、后更新”的實(shí)施路徑，精準(zhǔn)查找“城市病”，引導(dǎo)城市更新行動(dòng)“對(duì)癥下藥”。比如重慶通過六步舉措，開展城市更新專項(xiàng)體檢，結(jié)合城市體檢評(píng)估結(jié)果，建立健全城市更新數(shù)據(jù)庫，以城市體檢助推城市更新，取得不錯(cuò)的效果。
同時(shí)，還要堅(jiān)持長效運(yùn)營，探索城市更新可持續(xù)實(shí)施路徑，比如鼓勵(lì)產(chǎn)權(quán)人改造，政府給予資金或政策支持，產(chǎn)權(quán)人作為更新實(shí)施主體，推動(dòng)自我更新，提升存量資源價(jià)值。他舉例說，北京望京小街改造由政府、企業(yè)共同出資，政府出資用于道路改造，兩側(cè)綜合體產(chǎn)權(quán)主體萬科、方恒分別出資用于街道兩側(cè)配套設(shè)施改造和沿街外立面環(huán)境美化，成功打造出融時(shí)尚市集、藝術(shù)展覽、特色商業(yè)、科技文化為一體的時(shí)尚活力新街區(qū)。
另一方面，還要突出運(yùn)營前置，探索適宜的投資運(yùn)營模式，注重引入市場力量作為實(shí)施運(yùn)營主體，以長期運(yùn)營收入平衡改造投入，讓專業(yè)的人做專業(yè)的事。他以深圳為例介紹，深圳有大量城中村，過去多采用拆除重建的房地產(chǎn)開發(fā)模式進(jìn)行改造，但拆遷補(bǔ)償成本越來越高，資金平衡越來越難，深圳市元芬村改造項(xiàng)目，由民營企業(yè)長期躉租城中村公寓，出資改造整村房屋、公共設(shè)施和空間環(huán)境，開展規(guī)?；赓U及增值服務(wù)，也是一個(gè)不錯(cuò)的嘗試。
城市更新是規(guī)劃業(yè)務(wù)的改變，也是規(guī)劃方法的改變
“城市更新是城市競爭的下半場。所有城市都將進(jìn)入殘酷的淘汰賽。選擇正確的賽道，對(duì)決定城市未來興衰乃至生死具有重要意義。” 廈門大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院、經(jīng)濟(jì)學(xué)院和王亞南經(jīng)濟(jì)研究院雙聘教授趙燕菁表示。
在論壇上，趙燕菁作“城市更新的財(cái)務(wù)陷阱”專題演講。他說，好的城市更新要給政府帶來盡可能多的自由現(xiàn)金流，至少，城市更新不會(huì)導(dǎo)致政府公共預(yù)算缺口的進(jìn)一步擴(kuò)大。
如何做？趙燕菁建議，要避免通過賣地融資，道理很簡單，因?yàn)椤爸袊康禺a(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，房地產(chǎn)需求下跌是城市化轉(zhuǎn)型階段的普遍現(xiàn)象，任何一個(gè)孤立的城市都不可能獨(dú)善其身。在這一階段不僅賣地要非常謹(jǐn)慎，增容也要非常謹(jǐn)慎，因?yàn)樵鋈莸谋举|(zhì)就是新增供地。防止過量供地導(dǎo)致本地房地產(chǎn)市場暴跌(去化周期加長)，應(yīng)當(dāng)是所有城市更新的財(cái)務(wù)平衡最優(yōu)先的考慮。
同時(shí)，要避免產(chǎn)生負(fù)的現(xiàn)金流。城市更新不是舊換新就完成了，新的資產(chǎn)需要持續(xù)的現(xiàn)金流維持。比如學(xué)校、公交、環(huán)衛(wèi)、治安等，這些都會(huì)帶來新增的財(cái)政支出。更新項(xiàng)目必須把這些支出考慮進(jìn)去，并創(chuàng)造新的收益覆蓋這部分支出，至少更新后的支出不要比更新前更多。如果每個(gè)更新項(xiàng)目都帶來新增的支出需求，累加的結(jié)果或給未來城市財(cái)政造成極大負(fù)擔(dān)。這一點(diǎn)需要高超的規(guī)劃技巧，也是“好的”更新方案和“壞的”更新方案的重要分水嶺。他以喀什古城的成功案例予以說明：改造后核心區(qū)商鋪達(dá)3290戶，是改造前的4倍多，實(shí)現(xiàn)直接就業(yè)9000余人，間接就業(yè)近5萬人，商鋪年均收入由2.4萬元增至5.6萬元，人均年收入由0.6萬元增至1.4萬元，2019年全年喀什接待游客1517.25萬人次，旅游收入152.13億元。
“城市更新不僅僅是規(guī)劃業(yè)務(wù)的改變，同時(shí)也是規(guī)劃方法的改變。隨著增量資產(chǎn)的減少，存量資產(chǎn)的保值、增值就成為城市規(guī)劃的新的業(yè)務(wù)。未來的城市更新主要不是設(shè)計(jì)房子、道路、綠化，而是設(shè)計(jì)更新的政策、激勵(lì)和模式?！壁w燕菁說。
