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“好項目不缺地、好產(chǎn)業(yè)不缺空間”。這幾年，在上海各級政府的招商引資推介會上，企業(yè)時常能聽到這兩句話。鮮明的表態(tài)背后，是上海如今越來越有底氣講出這句話。
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過去較長一段時間里，上海對外招商引資的瓶頸就是產(chǎn)業(yè)用地“天花板”，有時只能眼睜睜看著一些優(yōu)質(zhì)項目離開?，F(xiàn)在上海的產(chǎn)業(yè)用地依舊金貴，但通過因地制宜探索土地二次開發(fā)，盤活存量低效用地，推動“工業(yè)上樓”等新模式，上海正提升土地資源配置效率，逐步探索符合國際大都市定位的工業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展之路。
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廠房建設(shè)之初就考慮專業(yè)需求
上海自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)的“生命藍(lán)灣”特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正以其高效、便捷的標(biāo)準(zhǔn)廠房，吸引著眾多高新技術(shù)企業(yè)入駐，創(chuàng)造了“當(dāng)年投用、當(dāng)年去化、當(dāng)年投產(chǎn)”的速度。
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以上海恩盛醫(yī)療科技有限公司為例。當(dāng)時企業(yè)最新研發(fā)成果已進(jìn)入臨床階段，即將產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)，急需一處能實現(xiàn)“拎包入住”的產(chǎn)業(yè)空間。得益于“生命藍(lán)灣”提供的標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)業(yè)承載空間，企業(yè)僅用時4個月便順利搬遷至該園區(qū)，解了燃眉之急。恩盛醫(yī)療總經(jīng)理王盛強(qiáng)說，與臨港簽約前，遍尋上海都沒能找到合適的承載空間。
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臨港奉賢公司副總經(jīng)濟(jì)師、產(chǎn)業(yè)招商部總監(jiān)倪敏介紹，標(biāo)準(zhǔn)廠房在建設(shè)之初就考慮到了企業(yè)的專業(yè)需求，解決了企業(yè)的痛點。比如生物醫(yī)藥園廠房考慮到了醫(yī)藥企業(yè)對層高的需求，氫能園廠房接通了直接輸送氫氣的管道。很多企業(yè)來實地看了之后，當(dāng)即決定入駐。做到“地等項目”“房等項目”背后，是臨港奉賢公司通過土地收儲模式，建設(shè)現(xiàn)代化高標(biāo)準(zhǔn)廠房，高效集約利用土地資源。
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與之類似的，是松江區(qū)佘山鎮(zhèn)以股權(quán)收購等方式，打造高品質(zhì)現(xiàn)代化園區(qū)G60佘山智造園。與利用土地容積率差做文章的存量工業(yè)土地二次開發(fā)路徑不同，佘山智造園的容積率僅有1.0左右，沒有增量土地面積。那么，如何打平土地收購、新建廠房等近4億元的成本？該模式關(guān)鍵是，高稅收與低租金的聯(lián)動——企業(yè)入駐園區(qū)有門檻，需要簽訂“租稅聯(lián)動協(xié)議”，即企業(yè)每租賃1000平方米廠房，需納稅100萬元，將租金與地方貢獻(xiàn)稅收掛鉤。
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佘山鎮(zhèn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于高度、容積率等限制，佘山鎮(zhèn)針對先進(jìn)制造業(yè)對現(xiàn)代廠房、特種廠房的急迫需求，因地制宜建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)廠房，“按照租金回報率以及稅收規(guī)模，預(yù)計將在7年內(nèi)回本?！?/p>
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高品質(zhì)廠房，讓企業(yè)慕名而來。德資企業(yè)馮阿登納找了3年，跑遍滬上多個園區(qū)，終于在松江區(qū)佘山鎮(zhèn)G60佘山智造園租到了層高達(dá)10米以上的廠房。入駐園區(qū)僅半年，馮阿登納就納稅4500萬元，下階段還將繼續(xù)擴(kuò)大產(chǎn)能。
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不斷探索提升用地效率新模式
“廠房不是自己的，心里始終不踏實。一旦搬遷，用于廠房、設(shè)備提升改造的資金就打水漂了?！彼山瓍^(qū)車墩鎮(zhèn)“專精特新”企業(yè)皓固的相關(guān)負(fù)責(zé)人王菊表示，在來到松江車墩前，公司正準(zhǔn)備投資數(shù)千萬元用于半導(dǎo)體無塵車間建設(shè)，但因為只能租賃廠房，始終下不了決心。
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后來，車墩鎮(zhèn)巧妙地結(jié)合土地二次開發(fā)與“工業(yè)上樓”的模式，成功突破了工業(yè)土地瓶頸限制，建設(shè)集總部辦公、研發(fā)設(shè)計、生產(chǎn)制造等功能于一體的新型工業(yè)廠房，使得像皓固這樣中等規(guī)模的“專精特新”企業(yè)，能夠以較低成本擁有屬于自己的廠房。
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以皓固為例，在推動“工業(yè)上樓”前，按照1.0容積率，建設(shè)6000平廠房，至少需要20畝土地。通過“向上突破”提升容積率，如今僅需要一棟占地數(shù)畝的小樓。與此同時，車墩的工業(yè)園區(qū)也借此契機(jī)，順利完成了道路、廠房等基礎(chǔ)設(shè)施的全面更新，并實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)的升級換代。
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在實踐中，車墩還探索出了一條新路——“以房換地”模式。相較于成本較高的政府收儲，“以房換地”模式的核心，在于對容積率的精妙運用。車墩鎮(zhèn)與一批低效用地產(chǎn)權(quán)人溝通，將零散的老廠房集中利用?！敖^大部分老廠房的容積率都很低，有的占地10畝，建筑面積卻不到2000平方米。這一批老廠房單個占地不多，但加起來就有上千畝土地?！?/p>
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車墩鎮(zhèn)黨委書記高國相表示，通過“以房換地”模式，將這些零星的低效用地收集起來，以容積率2.5甚至更高的標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)新型現(xiàn)代化廠房，將同等建筑面積的新廠房給予低效用地的產(chǎn)權(quán)人，“老的業(yè)主免費拿到了新廠房，使用面積沒變，利益沒有受損”。
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以某個占地10畝的廠房為例，其現(xiàn)狀建筑面積約2000平方米，空間利用效率極低。通過提升容積率，這塊土地的建筑面積至少可以躍升至1.2萬平方米，土地價值實現(xiàn)重估。眼下，車墩鎮(zhèn)正在推進(jìn)上海莘莘學(xué)子創(chuàng)業(yè)園項目。車墩鎮(zhèn)政府和產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)商合作，鎮(zhèn)集體經(jīng)濟(jì)占兩成股份，通過廠房“五成銷售、五成自持”的策略，實現(xiàn)多方共贏。
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鼓勵園區(qū)自主轉(zhuǎn)型提高“畝產(chǎn)”
在上海盤活存量空間探索中，既有臨港、車墩這樣的土地收儲騰挪大手筆，也不乏園區(qū)自主轉(zhuǎn)型、提高畝產(chǎn)這樣的精細(xì)手段。
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寶山區(qū)顧村鎮(zhèn)是機(jī)器人產(chǎn)業(yè)的發(fā)展高地，其產(chǎn)值分別占全國和上海市的1/9和1/3，積聚了一大批機(jī)器人及智能制造相關(guān)企業(yè)。據(jù)顧村鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長鄭楊透露，過去五年里，顧村鎮(zhèn)已成功盤活低效用地1600畝，為上海機(jī)器人產(chǎn)業(yè)園發(fā)展奠定了堅實基礎(chǔ)。
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顧村鎮(zhèn)的老牌企業(yè)上海羅浩斯集團(tuán)有限公司一直從事電氣機(jī)械和器材制造，早年拿了較大一塊土地，但近年來業(yè)務(wù)利潤逐漸萎縮。在看到周邊企業(yè)轉(zhuǎn)型成功的經(jīng)驗后，該集團(tuán)選擇主動與鎮(zhèn)里對接，拿出50畝閑置用地，并利用自有資金和銀行貸款開發(fā)“園中園”，轉(zhuǎn)型為服務(wù)企業(yè)的園區(qū)。這種傳統(tǒng)企業(yè)自主轉(zhuǎn)型的模式，不僅減輕了政府收儲低效用地的財政壓力，區(qū)域也順勢完成了道路、廠房等基礎(chǔ)設(shè)施更新和產(chǎn)業(yè)升級。
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還有鼓勵企業(yè)自主改。在泥城鎮(zhèn)，許多早年間拿了地或簽了長租約的企業(yè)，寧愿“捂”著土地做低端產(chǎn)業(yè)。泥城鎮(zhèn)政府篩選出一批有轉(zhuǎn)型意愿的企業(yè)，量身定制包括廠房改擴(kuò)建、技改轉(zhuǎn)型等方案。這大幅調(diào)動了企業(yè)的積極性，目前很多家都已經(jīng)拿出了轉(zhuǎn)型升級的方案。
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面對同樣的情況，松江區(qū)洞涇鎮(zhèn)扮演起了“紅娘”的角色，為那些產(chǎn)業(yè)能級有待提升、轉(zhuǎn)型意愿強(qiáng)烈的傳統(tǒng)園區(qū)，引入一批專業(yè)平臺公司，助力園區(qū)轉(zhuǎn)型升級。
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以“佘山會”園區(qū)為例，引入新的平臺公司后，更名為“活水協(xié)同創(chuàng)新園”。園區(qū)內(nèi)部的硬件設(shè)施已從過去的破舊雜亂，蛻變成整潔且充滿現(xiàn)代工業(yè)氣息的風(fēng)貌；咖啡館、餐飲店、人才公寓等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，為入駐的企業(yè)和員工提供了便捷舒適的工作和生活環(huán)境。
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洞涇鎮(zhèn)鎮(zhèn)長李子表示，該園區(qū)積極推進(jìn)老廠房的改造升級，并與中北大學(xué)簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，共同設(shè)立了“院士（專家）工作站、重點實驗室、技術(shù)研究中心”，推進(jìn)產(chǎn)學(xué)研用融合發(fā)展，努力打造洞涇招商引資的名片。據(jù)悉，近年洞涇鎮(zhèn)通過化零為整、清騰空間的方式，成功整合出了超過20萬平方米的優(yōu)質(zhì)廠房面積。
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“好項目不缺土地”是大城市招商引資的一句響亮口號。但相關(guān)政策從“紙上”落到“地上”，需要克服諸多困難，如地塊權(quán)屬關(guān)系復(fù)雜、盤活利用成本高等。這就需要市、區(qū)職能部門強(qiáng)化對屬地的支撐，共同啃下這些硬骨頭。一方面，“好項目”的標(biāo)準(zhǔn)并非一成不變。稅收、營收等硬指標(biāo)固然重要，但產(chǎn)業(yè)賽道、成長性等軟實力同樣不可忽視。周期型產(chǎn)業(yè)的爆發(fā)力與不穩(wěn)定性、消費型產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定性與低增速、成長型產(chǎn)業(yè)的高增速與高風(fēng)險……這些特性都使得“好項目”的評判變得復(fù)雜。
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另一方面，當(dāng)政府部門以前瞻性眼光、多維視角遴選出一批批“好項目”后，新的問題來了——在供地名單上，一批“好項目”在排隊，排在后面的企業(yè)可能會等不及，為了發(fā)展而遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)。騰出土地，優(yōu)化空間，除了自上而下的體制機(jī)制優(yōu)化，也需要基層拿出擔(dān)當(dāng)和作為，創(chuàng)新土地二次開發(fā)模式，倒逼傳統(tǒng)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，以適應(yīng)新的市場環(huán)境和競爭態(tài)勢。
