各區(qū)、縣（市）人民政府，市政府各部門、各直屬單位：
為落實國家要素市場化配置綜合改革試點工作要求，進一步優(yōu)化工商業(yè)土地利用，更好滿足新質(zhì)生產(chǎn)力多元空間需求，助推城市內(nèi)涵式發(fā)展，經(jīng)市政府同意，現(xiàn)制定如下實施意見。
一、改革完善工業(yè)用地精準配置機制
（一）加強項目遴選。各區(qū)、縣（市）政府要建立健全差別化、分行業(yè)的項目優(yōu)選聯(lián)評機制，出臺工業(yè)項目遴選辦法，重點就項目質(zhì)量、項目布局、用地規(guī)模、出讓起價等進行集體決策，綜合考慮項目績效、科技創(chuàng)新、帶動就業(yè)、產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)鍵環(huán)節(jié)等因素，形成外引內(nèi)育重點項目庫。新供工業(yè)用地向園區(qū)集中集聚，優(yōu)先用于符合我市產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)以及民間投資項目。
（二）降低用地成本。支持工業(yè)企業(yè)以單獨、聯(lián)合體、組團等形式拿地，靈活選擇一次性50年出讓、彈性年期出讓、長期租賃、先租后讓等供地方式。
各區(qū)、縣（市）可根據(jù)新質(zhì)生產(chǎn)力的發(fā)展導向、項目類型、集約利用等情況，合理設定地價修正系數(shù)，確定出讓起價：符合五大產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈的，可按不低于現(xiàn)有工業(yè)用地出讓價格的70%確定出讓起價；符合未來產(chǎn)業(yè)新賽道的，可按不低于國家、省工業(yè)用地出讓最低價標準確定出讓起價；物流倉儲用地可參照周邊同等地段工業(yè)用地出讓價格確定出讓起價。優(yōu)化工業(yè)、物流倉儲用地出讓價款繳款期限。
加大產(chǎn)業(yè)用房保障力度，工業(yè)（標準廠房）用地出讓起價可結(jié)合轉(zhuǎn)讓比例依法合理評估確定，轉(zhuǎn)讓比例在出讓合同中提前約定；轉(zhuǎn)讓價格原則上按建設成本加適度合理利潤確定，并納入項目履約監(jiān)管協(xié)議。
（三）統(tǒng)籌配套設施。支持開發(fā)區(qū)（園區(qū)）優(yōu)化空間布局，探索集中建設人防設施、綠地，統(tǒng)籌工業(yè)鄰里中心建設，打造15分鐘產(chǎn)業(yè)社區(qū)。
開發(fā)區(qū)（園區(qū)）平臺公司可統(tǒng)籌園區(qū)內(nèi)規(guī)劃工業(yè)用地配套指標，利用工業(yè)用地集中建設鄰里中心，用于保障生產(chǎn)生活所需的配套服務功能（環(huán)境敏感用地除外）。鄰里中心服務范圍內(nèi)相應核減配套設施規(guī)模。
同一企業(yè)主體（含下屬子公司、關(guān)聯(lián)公司）可統(tǒng)籌自有工業(yè)用地配套指標，集中建設配套用房，并與生產(chǎn)用房同步建設、同步投用，在不動產(chǎn)權(quán)證書上做好注記。統(tǒng)籌單元范圍應符合15分鐘產(chǎn)業(yè)社區(qū)服務半徑要求。
（四）合理設定指標。鼓勵工業(yè)用地集約高效利用，容積率宜高則高。確因項目類型、生產(chǎn)環(huán)節(jié)、工藝要求等有特殊要求的產(chǎn)業(yè)項目用地，經(jīng)屬地政府論證，可在滿足國家控制標準前提下，合理確定項目容積率、建筑密度指標。工業(yè)用地綠地率指標已按要求落實統(tǒng)籌平衡的，可不作單地塊綠地率指標控制要求。
二、改革完善商服用地分類供應機制
（五）推動規(guī)劃優(yōu)化。定期開展現(xiàn)狀建成商服空間使用調(diào)查評估。綜合考慮功能定位、產(chǎn)業(yè)發(fā)展、人口趨勢、存量現(xiàn)狀等因素，實施不同板塊差異化空間配比指引。結(jié)合空置率、空間配比指引等評估分析，推動尚未供應的商服用地實施規(guī)劃優(yōu)化。
（六）實施分類調(diào)控。商服用地繼續(xù)執(zhí)行最小分割單元要求，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求細分為產(chǎn)業(yè)類和房地產(chǎn)類。
產(chǎn)業(yè)類主要用于保障總部經(jīng)濟、生產(chǎn)性服務業(yè)及生活性服務業(yè)，在屬地政府組織產(chǎn)業(yè)論證基礎(chǔ)上，規(guī)劃條件論證時明確為“**用地（產(chǎn)業(yè)）”；原則上以自用為主，不得銷售、預售；確因產(chǎn)業(yè)集群、企業(yè)集聚等需要進行分割的，應在土地出讓公告時明確，并在出讓合同中約定，且項目整體持有比例不得低于60%；可采取彈性年期、帶產(chǎn)業(yè)要求、帶項目條件等方式公開出讓。
產(chǎn)業(yè)類以外的其他商服用地，納入房地產(chǎn)類管理，結(jié)合空置率，合理調(diào)控供應規(guī)模、區(qū)域及節(jié)奏。
（七）優(yōu)化地價水平。建立健全全市地價動態(tài)調(diào)控機制，加快公示地價體系建設，及時公布并定期更新基準地價成果。產(chǎn)業(yè)類商服用地地價評估修正系數(shù)，結(jié)合分割比例，按照不低于房地產(chǎn)類商服用地0.7確定，但不得低于國家規(guī)定最低價標準。
三、改革完善存量空間高效盤活機制
（八）允許臨時改變房屋用途。房屋所有權(quán)人、使用權(quán)人應當按照建設工程規(guī)劃許可證確定的用途使用房屋。確因發(fā)展國家、省、市支持產(chǎn)業(yè)和行業(yè)，補齊民生短板，以及完善區(qū)域配套等需要，在確保方案符合擬改變用途對應環(huán)保和安全要求前提下，房屋所有權(quán)人、使用權(quán)人可依法申請臨時改變房屋用途，但不得銷售、分割轉(zhuǎn)讓、分割辦證、“以租代售”、改作商品住宅。經(jīng)屬地政府研究論證后，規(guī)劃資源部門依法出具《準予臨時改變房屋用途決定書》。改變后涉及經(jīng)營性用途的，應按規(guī)定繳納土地年收益。臨時改變房屋用途首次申請的期限不超過五年，期限屆滿前可按規(guī)定申請延期，每次延期不得超過兩年。
已納入屬地政府近期擬改造范圍的土地、位于360平方公里規(guī)劃工業(yè)用地控制線范圍內(nèi)的土地、尚在履約跟蹤評估期的產(chǎn)業(yè)用地，不得批準臨時改變房屋用途。
（九）支持單一性質(zhì)用地兼容其他功能。制定出臺單一性質(zhì)用地適建建筑功能清單，明確不同性質(zhì)用地允許兼容其他建筑功能范圍（環(huán)境敏感用地除外）及比例（15%—30%）。規(guī)劃設計方案中已明確的配套用房，可直接用于小型商業(yè)網(wǎng)點或便民服務設施，具體清單由市規(guī)劃資源局會同市建委制定；用于其他服務功能的，應按規(guī)定辦理臨時改變房屋用途手續(xù)。
新建項目在方案設計時，明確兼容建筑功能具體用途、規(guī)模及位置，產(chǎn)權(quán)登記按單一用途管理。存量項目在不突破兼容比例要求前提下，可按改擴建審批程序?qū)嵤┪⒏?，完善配套、?yōu)化布局；建筑主體結(jié)構(gòu)不變的微更新項目，人防設施要求可不作調(diào)整。
（十）優(yōu)化低效用地高效利用舉措。低效用地再開發(fā)項目原則上應按現(xiàn)行規(guī)范辦理審批手續(xù)；地塊內(nèi)部建筑間距、建筑退距、建筑密度、綠地率、機動車停車位等指標，經(jīng)屬地政府組織論證確實無法達到現(xiàn)行標準和規(guī)范的，在不減損周邊地塊相鄰權(quán)益前提下，可按不低于現(xiàn)狀條件進行控制。
低效用地再開發(fā)項目實施方案應達到規(guī)劃選址論證深度，經(jīng)屬地政府研究論證后，按規(guī)定優(yōu)化調(diào)整詳細規(guī)劃，出具規(guī)劃條件，辦理后續(xù)審批手續(xù)；容積率指標在確保不低于既有開發(fā)強度前提下，可不作下限要求（住宅用地除外）。
權(quán)屬邊界與規(guī)劃范圍不一致，但不涉及規(guī)劃綠地、道路的，符合規(guī)劃部分可先行實施再開發(fā)；剩余部分允許按原用途、現(xiàn)狀保留使用。涉及規(guī)劃綠地、道路的，原則上應按規(guī)定退讓，土地價款可綜合考慮移交公益性用地及建筑面積一并結(jié)算；不涉及土地價款結(jié)算的，經(jīng)屬地政府明確近期不實施，且用地單位出具相應承諾后，可按原用途、現(xiàn)狀保留使用。
四、改革完善土地混合開發(fā)利用機制
（十一）探索規(guī)劃彈性表達。選擇濱江區(qū)、蕭山區(qū)、余杭區(qū)、錢塘區(qū)的部分片區(qū)探索開展規(guī)劃土地彈性管理試點，在詳細規(guī)劃層面設置“X”類產(chǎn)業(yè)用地，并逐步在全市推廣實施。
“X”類產(chǎn)業(yè)用地包括二產(chǎn)“X”用地和三產(chǎn)“X”用地，其中：二產(chǎn)“X”用地包括工業(yè)、科研設計和物流倉儲等用途；三產(chǎn)“X”用地包括生產(chǎn)性服務業(yè)和生活性服務業(yè)等產(chǎn)業(yè)對應用途。在確保“X”類產(chǎn)業(yè)用地主導功能不變前提下，可選擇單一用途，也可以混合多種用途（住宅用地除外）。在符合環(huán)保和安全要求前提下，混合用地可在同一宗地或同一建筑內(nèi)進行功能組合。混合用地正負面清單由市規(guī)劃資源局會同有關(guān)部門另行制定。
“X”類產(chǎn)業(yè)用地出讓前，在屬地政府組織產(chǎn)業(yè)論證基礎(chǔ)上，通過規(guī)劃條件論證明確選擇用途或混合用地比例，以動態(tài)維護方式納入詳細規(guī)劃，按對應用途及比例進行地價評估。
（十二）探索土地短期開發(fā)利用。在不占用規(guī)劃公共管理與公共服務用地前提下，政府已完成征收補償?shù)呐垂?、儲而未供土地，可開展土地短期開發(fā)利用試點，主要用于交通接駁、全民健身、農(nóng)貿(mào)市場、城市服務者之家、工業(yè)生產(chǎn)、物流倉儲等用途。
土地短期開發(fā)利用應編制土地短期利用規(guī)劃，明確短期規(guī)劃用途、期限及有關(guān)技術(shù)指標，并納入詳細規(guī)劃；可按規(guī)定采取帶年期劃撥或公開租賃方式辦理用地手續(xù)（既有建筑物有利用價值的，可帶保留建筑供應），使用年限原則上不超過10年；用地協(xié)議中應對期限屆滿無償收回、特殊情形提前收回、批準續(xù)期繼續(xù)使用等情形作出約定。在符合環(huán)保和安全要求，且不影響規(guī)劃實施、不修建地下室前提下，短期開發(fā)利用項目按基本建設流程辦理相關(guān)審批及不動產(chǎn)登記手續(xù)。
五、改革完善二級市場有償使用機制
（十三）完善補辦有償使用規(guī)定。劃撥建設用地使用權(quán)補辦有償使用手續(xù)，不涉及新建、改建、擴建的，根據(jù)權(quán)利人申請，直接按原產(chǎn)權(quán)用途、原用地范圍，以協(xié)議方式辦理土地出讓或租賃手續(xù)，并按規(guī)定繳納土地價款。
依法以租賃方式使用國有建設用地的，租賃期限最高可按20年確定，租金標準按照辦理時點最高法定年限相同條件下出讓土地應繳納的土地出讓金乘以每年度土地還原利率確定，土地還原利率以每年1月中國人民銀行公布的五年期以上貸款市場報價利率（LPR）動態(tài)確定。
（十四）實施地下空間差別化地價支持。地下空間有償使用土地價款分層計算，結(jié)建項目地下一層按照所在地基準地價對應用途基準條件下樓面地價的20%計收，地下二層按地下一層標準減半計收，地下三層及以下不計收土地價款；單建項目公開出讓起價按前述標準評估確定。有償使用的地下空間建設用地使用權(quán)應當作為單一產(chǎn)權(quán)辦理不動產(chǎn)登記，不得分割轉(zhuǎn)讓、分割登記、分割抵押。
（十五）優(yōu)化項目規(guī)劃用地核驗規(guī)則。支持單一產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)業(yè)項目在確保安全且具備獨立使用功能前提下，探索開展分期、分幢規(guī)劃用地核驗，并辦理后續(xù)竣工聯(lián)合驗收。出讓建設項目規(guī)劃用地核驗時，合理誤差范圍內(nèi)的超建建筑面積，按照原成交樓面地價補繳土地出讓金。
六、改革完善全過程跟蹤服務機制
（十六）加強項目全程跟蹤服務。各區(qū)、縣（市）政府要科學設定產(chǎn)業(yè)項目投入、產(chǎn)出等準入指標，合理確定項目開工期限及建設周期；依托投資項目全生命周期管理平臺，切實加強項目招引、供地、開工、竣工、投產(chǎn)、達產(chǎn)等環(huán)節(jié)跟蹤服務；構(gòu)建產(chǎn)業(yè)用地綜合績效評估體系并定期開展評估，全面提升用地績效。
七、強化保障措施
市級層面依托市土地節(jié)約集約利用和收購儲備出讓工作協(xié)調(diào)小組全面推進改革工作。各區(qū)、縣（市）政府是本次改革工作的責任主體，要堅持守正創(chuàng)新、大膽探索。市級部門依據(jù)職責分工開展相關(guān)工作。
本方案自2025年12月1日起施行，有效期至2030年11月30日，由市規(guī)劃資源局負責牽頭組織實施。
杭州市人民政府辦公廳
2025年10月29日
